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        70城房價環比增幅擴大2016年房價必漲的6大理由
        發布時間: 2017-08-28 來源:凰騰集團

          數據顯示2015年,全國房價同比上漲超過7%,再創歷史新高,而一線城市的房價,更是大幅上漲三成左右,其中深圳上漲近半。

          2015年12月中央經濟工作會議后,促使開發商降房價,曾被媒體炒作了一陣。似乎房地產去庫存,只能靠開發商降房價這一條路可走了。

          然而,2016年房價真會如購房者期盼一般下降嗎?土地網綜合整理六個2016重點城市房價上漲理由。

         

        1,土地不可再生

          如果說房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉貴,則面包也會提價。而部分熱點城市的部分地王,由于開發商爭搶激烈,出現“面粉貴過面包”也不希奇。

         

        2、鼓勵多生多育的政策 全面二胎已放開

          中國從毛澤東時代開始就鼓勵多生多育的政策,這導致中國變成了全世界人口最多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹,過了20、30年后開始生兒育女,開始需要房子了。而這才發現,房子已經不夠用了,因為人太多了。中國雖然實行了計劃生育,但是由于慣性,人口還有20年的增長期,人口增長導致房價上漲。

          而且因為中國人口逐漸走向老齡化,政府采取了全面放開生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住,換房買房在所難免。

         

        3、城市人口增多剛需旺盛導致房價上漲

          中國市場經濟前,戶籍都是固定的,還有些人被發放到農村去上山下鄉?,F在戶籍政策一解除,有些人都不待農村了,這就使城鎮人口增多了,城市人口增多了。

          現在為什么所有人都關心房價了,因為人人對它有需求。如果房價過高了,人們就不會買了,市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場,人人都需要,那房價一定會繼續漲。

         

        4、造房成本上漲導致房價上漲

          建安成本指房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成,兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統計局數據表明,全國房地產開發企業房屋建造價,由2001年的每平米1128元,持續增長至2013年的2643元。就2013年而言,31個省份中,全國最高的地區是上海,達4670元,其次是海南的3904元;最低的地區是河南,為1874元,其次是貴州的2020元。據開發商朋友的經驗:如果將前期規劃設計等費用也算進去,則當前在一線城市如上海,高層建安成本為7500元左右,二線城市如武漢需要4500元左右。

          從商品房銷售均價來看,2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元;2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計算可知,房屋造價占房屋售價的比重,全國由2001年的52%降至2013年的42%;2013年上海、海南、貴州和河南則分別為28%、45%、47%和45%。顯而易見,越是發達地區,房屋造價所占比重越低,而地價占比越高。當然,有些地方政府土地出讓不規范,存在返還土地款的現象,45%的地價占比略被高估。

        不同省份和城市,主要是人工成本和住宅檔次有別,所以建安成本存在差異,比如一線城市高層住宅多數超過2000元。如果是裝修房,則還會增加幾百至幾千元不等,其中一二線城市中高檔精裝修房,成本可達3000-5000元。

         

        5、各種房產稅轉嫁導致房價上漲

          房地產行業的稅費種類比較多。與房地產業相關的稅種主要有七個,契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、所得稅,其中前五個稅種純屬于房地產稅種。

         

        6、開發商融資成本升高 利潤降低

          房地產業是資金密集型產業,而資金是有成本的,尤其是開發商通過借貸融資,就會產生利息支出。過去多年,一個樓盤開發過程中,開發商自有資金率多為二三成,其他七八成都需要借助于外部融資。同時,物價、原材料價格上漲,農民工工資增長,導致造房成本提高。

          2015年前三季度,80家上市房企總營業收入為4244億元,合計凈利潤為343億元,凈利潤率為8%,首次跌破兩位數??紤]到營業利潤范疇于大凈利潤,前者沒有減去企業所得稅(稅率為25%),因此10%的營業利潤率,相當于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經下滑至7%左右。但即便已經連跌五年,但尚難言到底。

        總結

          客觀來說,隨著庫存壓力進一步緩解,2016年房地殘價格將保持穩中有漲的態勢。

          中國指數研究員常務副院長黃瑜女士表示,2014年以來,由于市場庫存壓力加大,供應端持續調整 ,2015年1-11 月,新開工面積同比下降14.7%,而商品房銷售面積同比增長 7.4%。同時,2015年以來,20個代表城市庫存消化時間呈現明顯的下降趨勢,11月達到10.3個月,而百城均價也呈現上漲趨勢。預計 2016年,需求在政策刺激下仍將不斷入市,推動全國商品房銷售價格平緩上漲,全年同比幅在4%~7%之間,絕對水平7072~7276元/平方米。具體來看,一線及熱點二城市受地價高企需求盛影響,價格將持續上漲,三四線城市在高庫存壓力下房動不足。

        (和訊網)

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